Mutuo non pagato: cosa succede davvero e cosa prevedono le norme sul patto marciano
Le norme sul patto marciano esistono, ma valgono solo se la clausola è stata firmata nel contratto. Le conseguenze del mancato pagamento, passo per passo, e le strade legali per evitarle.
Non esiste una "nuova legge sui mutui non pagati" che cancelli il debito o permetta di restituire la casa e chiudere tutto. Esistono due norme del Testo unico bancario (TUB) che consentono alla banca di acquisire l'immobile senza asta, ma solo se una clausola apposita è stata firmata: l'articolo 120-quinquiesdecies per i consumatori, introdotto dal D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72, e l'articolo 48-bis per le imprese.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza legale o finanziaria e non è un'offerta di credito. Se sei in difficoltà con le rate rivolgiti subito alla banca, a un avvocato, a un'associazione dei consumatori o a un Organismo di composizione della crisi (OCC).
Cosa succede se non paghi il mutuo
Non pagare non è una strategia: il debito resta e le conseguenze si sommano.
- Interessi di mora sulle rate in ritardo.
- Segnalazioni nella Centrale dei rischi e nei sistemi privati come CRIF; nei casi gravi, la classificazione "a sofferenza".
- Risoluzione o decadenza dal termine: la banca chiede subito tutto il debito residuo.
- Precetto, pignoramento e vendita all'asta dell'immobile.
- Garante: se c'è un fideiussore, anche lui è tenuto a pagare.
Dopo quante rate non pagate scatta il pignoramento?
Non c'è un numero unico. La legge fissa tre soglie, ognuna per un caso preciso:
| Norma | Quando si applica | Soglia |
|---|---|---|
| Art. 40, comma 2, TUB | mutuo fondiario | la banca può chiedere la risoluzione dopo almeno sette ritardi, anche non consecutivi, tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza |
| Art. 120-quinquiesdecies, comma 4, TUB | consumatore con patto marciano firmato | inadempimento = mancato pagamento di un ammontare pari a diciotto rate mensili |
| Art. 48-bis, comma 5, TUB | impresa con patto di trasferimento firmato | oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate mensili non pagate (dodici mesi se ha già rimborsato almeno l'85% del capitale) |
La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario aggiunge che, secondo i contratti, una banca può sciogliere il mutuo anche per il mancato pagamento di una sola rata o per un ritardo oltre i 180 giorni. Il pignoramento arriva dopo, con il precetto.
Il patto marciano per i consumatori
L'art. 120-quinquiesdecies, comma 3, permette di concordare al momento della firma che, in caso di inadempimento, il trasferimento della casa alla banca o dei proventi della sua vendita estingua tutto il debito, anche se il valore è inferiore. Se il valore stimato è superiore, la differenza spetta a te. Le garanzie del comma 4:
- la banca non può subordinare il mutuo alla firma della clausola;
- se la clausola c'è, hai diritto a un consulente gratuito per valutarla;
- il valore lo stima un perito indipendente, dopo l'inadempimento.
Vale per i contratti firmati dal 1° luglio 2016, e i commi 3 e 4 si applicano sessanta giorni dopo il decreto attuativo del Ministero dell'economia (comma 5), che non abbiamo verificato oggi: se il tuo contratto ha la clausola, chiedi alla banca come la applica.
L'art. 48-bis vale solo per le imprese
Riguarda finanziamenti a un imprenditore, e il comma 3 lo esclude per l'abitazione principale del proprietario, del coniuge e dei parenti e affini entro il terzo grado. Le garanzie pubbliche per i prestiti alle imprese sono un'altra cosa, spiegata nella pagina sui mutui garantiti dallo Stato.
Se non pago il mutuo mi pignorano lo stipendio?
Può succedere se dopo la vendita della casa resta un debito. Per il consumatore, l'art. 120-quinquiesdecies, comma 6, stabilisce che l'obbligo di pagare il residuo decorre sei mesi dopo la fine della procedura esecutiva. Poi la banca può agire sugli altri beni, stipendio compreso, entro i limiti dell'articolo 545 del Codice di procedura civile: per crediti diversi da quelli alimentari e tributari, un quinto. Il garante risponde allo stesso modo: lo spiega la pagina su cosa rischia chi fa da garante.
"Mutuo non pagato da 5 anni": il debito si prescrive?
La prescrizione ordinaria è di dieci anni (art. 2946 c.c.), ma gli atti del creditore la interrompono e per le singole rate i termini sono discussi. Serve un avvocato che guardi le date del tuo caso.
Le strade legali se non riesci a pagare
- Parlare subito con la banca: rinegoziazione, durata più lunga, sospensione delle rate.
- Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui prima casa, gestito da Consap: requisiti e durata li fissa la legge e li aggiorna Consap; la domanda si presenta alla banca.
- Composizione della crisi da sovraindebitamento con un OCC: nel piano del consumatore si può prevedere di continuare a pagare le rate del mutuo sulla casa di abitazione (D.Lgs. 14/2019, art. 67, comma 5).
Le conseguenze degli altri debiti non pagati sono nella pagina su chi pensa di non pagare più niente. Le altre guide sono nelle guide su prestiti e finanziamenti e nell'indice del sito.
Domande frequenti
Esiste una nuova legge sui mutui non pagati?
No, non nel senso di una sanatoria. Il TUB consente il patto marciano per i consumatori (art. 120-quinquiesdecies) e il patto di trasferimento per le imprese (art. 48-bis), solo se la clausola è nel contratto.
Cosa succede se non pago il mutuo della prima casa?
Mora, segnalazioni, risoluzione, pignoramento e asta. Prima, verifica la sospensione delle rate con il Fondo Consap e le soluzioni con la banca.
Dopo quante rate non pagate la banca può agire?
Dipende dal contratto e dalla norma: per il mutuo fondiario la risoluzione è possibile dopo sette ritardi tra il 30° e il 180° giorno (art. 40 TUB); con il patto marciano l'inadempimento scatta a diciotto rate mensili.
Se la casa all'asta vale meno del debito, pago la differenza?
Di regola sì. Per il consumatore l'obbligo decorre sei mesi dopo la fine dell'esecuzione (art. 120-quinquiesdecies, comma 6, TUB); il patto marciano invece estingue l'intero debito.
Non voglio più pagare il mutuo: posso restituire la casa alla banca?
Solo con il patto marciano nel contratto o con un accordo con la banca. Consegnare le chiavi, da solo, non estingue il debito.