Surroga del mutuo: che cosa significa e quando si può fare
Con la surroga sposti il mutuo in un'altra banca che ti offre condizioni diverse, senza pagare penali né spese e senza rifare l'ipoteca. Che cosa dice la legge, dopo quanto tempo si può chiedere e quali sono i passaggi.
Surrogare il mutuo significa sostituire la banca che te lo ha concesso con un'altra. La nuova banca ti presta esattamente il debito residuo, con quella somma estingui il vecchio mutuo e la nuova banca prende il posto della vecchia nel contratto e nell'ipoteca già iscritta. Il termine tecnico è portabilità del mutuo. La regola sta nell'articolo 120-quater del Testo unico bancario (TUB), che applica al credito bancario la surrogazione per volontà del debitore prevista dall'articolo 1202 del Codice civile.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza finanziaria e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti alla banca, a un notaio o a un consulente abilitato.
Quando si può fare la surroga del mutuo
In qualunque momento. La legge non fissa un periodo minimo dalla stipula. L'art. 120-quater, comma 1, stabilisce che la surroga non è impedita dal fatto che il credito non sia ancora esigibile o che il contratto preveda un termine a favore della banca. Il comma 6 rende nullo qualunque patto che impedisca la surroga o la renda costosa.
Chi chiede "dopo quanto tempo si può surrogare un mutuo" trova quindi una risposta semplice: anche il giorno dopo la firma, in teoria. In pratica, la nuova banca valuta la tua domanda come per un mutuo nuovo e può rifiutarla.
A chi si applica
Il comma 9, lettera a-bis, limita la disciplina ai contratti di finanziamento conclusi da banche e intermediari finanziari con persone fisiche o micro-imprese. Non si applica al leasing (lettera b).
Quanto costa la surroga
Per il cliente, niente. Lo dicono tre commi dello stesso articolo:
| Comma | Regola |
|---|---|
| 3 | il contratto si trasferisce alle nuove condizioni senza penali o altri oneri di qualsiasi natura |
| 4 | nessuna spesa o commissione per il nuovo finanziamento, l'istruttoria e gli accertamenti catastali; nessun costo, neanche indiretto, per le formalità |
| 8 | la surroga e la rinegoziazione non fanno perdere i benefici fiscali |
Le spese del notaio per l'atto di surroga sono quindi a carico della nuova banca, come conferma il Consiglio nazionale del notariato nella sua scheda sul cambio di mutuo. Le voci che invece paghi quando apri un mutuo nuovo, dalla perizia all'imposta sostitutiva, non si applicano alla surroga.
Come funziona, passo per passo
- Confronti le offerte: chiedi alle banche il Foglio informativo e il PIES.
- Fai domanda alla nuova banca: segue un'istruttoria creditizia con verifica di reddito e immobile, senza costi per te.
- Chiedi alla nuova banca di acquisire il debito residuo dalla vecchia. Da questa richiesta decorre il termine di legge.
- Firmi l'atto di surroga davanti al notaio; la nuova banca paga la vecchia.
- L'annotazione della surroga a margine dell'ipoteca si chiede al conservatore senza formalità (comma 3).
Il comma 7 fissa il tempo: la surroga deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta del passo 3. Se il ritardo dipende dalla vecchia banca, questa deve risarcirti l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Cosa la surroga non fa
- Non cambia l'importo: il nuovo finanziamento è pari al debito residuo. Per avere più liquidità serve un mutuo di sostituzione, con nuova ipoteca e nuovi costi.
- Non libera automaticamente i garanti: per il comma 2 la nuova banca subentra nelle garanzie personali e reali del vecchio credito, quindi anche in una fideiussione eventualmente prestata.
- Non è una soluzione per chi non paga: la nuova banca valuta il merito creditizio e ritardi recenti pesano. Se sei in difficoltà con le rate, le strade sono altre e sono descritte nella pagina su cosa succede se non paghi il mutuo.
C'è anche un'alternativa: il comma 5 permette alla tua banca di accettare di modificare il contratto senza spese, con una semplice scrittura privata, se le chiedi di pareggiare l'offerta. È la rinegoziazione.
Dove leggere il testo
L'articolo 120-quater è nel Testo unico bancario su Normattiva, testo vigente consultato il 1 ottobre 2026. Per le altre forme di credito, vedi le guide su prestiti e finanziamenti.
Domande frequenti
Cosa vuol dire surroga del mutuo?
Vuol dire trasferire il mutuo a un'altra banca: la nuova banca presta il debito residuo, estingue il vecchio mutuo e subentra nel contratto e nell'ipoteca esistente (art. 120-quater TUB, art. 1202 c.c.).
Dopo quanto tempo si può fare la surroga?
La legge non fissa un tempo minimo: la surroga è possibile in qualsiasi momento e ogni patto che la impedisca è nullo (art. 120-quater, commi 1 e 6, TUB). Resta la valutazione della nuova banca, che può rifiutare la domanda.
La surroga del mutuo ha dei costi?
Non per il cliente. Non si pagano penali, spese di istruttoria, perizia, accertamenti catastali o formalità, nemmeno in forma indiretta (commi 3 e 4). Le spese notarili sono a carico della nuova banca.
Con la surroga si perde la detrazione degli interessi?
No. Il comma 8 dell'art. 120-quater TUB stabilisce che la surroga e la rinegoziazione non comportano il venir meno dei benefici fiscali.
Quanto tempo ci vuole per completare la surroga?
Al massimo trenta giorni lavorativi dalla richiesta alla nuova banca di acquisire il debito residuo. Se la vecchia banca ritarda, ti deve l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo (comma 7).