Istruttoria del mutuo: che cosa significa e come si svolge la valutazione della banca
"In istruttoria" vuol dire che la tua richiesta è stata presa in carico ed è in corso di valutazione: non è ancora un sì né un no. Che cosa controlla la banca, quali documenti chiede, quali diritti hai durante la pratica e che cosa succede alla fine.
Istruttoria è la fase in cui la banca esamina una richiesta di finanziamento prima di decidere. Quando l'app o lo sportello indicano una pratica "in istruttoria", significa che la domanda è stata ricevuta ed è in corso di valutazione: documenti, reddito, immobile, eventuali garanzie. Non è un'approvazione e non è un rifiuto. Nell'istruttoria del mutuo, ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, l'intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie per valutare la tua capacità di rimborso nel tempo.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza finanziaria e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti alla banca o a un consulente abilitato.
Che cosa dice la legge: la verifica del merito creditizio
Per i mutui casa ai consumatori, l'articolo 120-undecies del Testo unico bancario (TUB) obbliga la banca, prima di concludere il contratto, a una valutazione approfondita del merito creditizio: deve basarsi su informazioni sulla tua situazione economica e finanziaria "necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate". Se la domanda è respinta, la banca deve informarti senza indugio (comma 5).
Prima ancora, l'art. 120-novies, comma 1, impone di dirti in anticipo quali informazioni e documenti dovrai fornire, entro quale termine, e se verrà consultata una banca dati sul credito.
Le fasi dell'istruttoria del mutuo
- Raccolta dei documenti che dimostrano chi sei, quanto guadagni e che cosa compri.
- Consultazione delle banche dati: la Centrale dei rischi della Banca d'Italia e i sistemi di informazioni creditizie privati.
- Perizia di un tecnico sull'immobile, per stabilirne il valore come garanzia.
- Verifiche legali sull'immobile, con la relazione del notaio sulla proprietà e su eventuali ipoteche precedenti.
- Delibera: la banca approva, approva a condizioni diverse o respinge.
I documenti richiesti di solito
La guida della Banca d'Italia elenca i documenti più comuni, avvertendo che ogni intermediario ha le sue procedure:
| Ambito | Esempi |
|---|---|
| Dati personali | età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali tra coniugi o parti di un'unione civile |
| Reddito, lavoratore dipendente | dichiarazione del datore di lavoro sull'anzianità di servizio, ultima busta paga, Certificazione Unica o modello 730 o Redditi |
| Reddito, autonomo o professionista | ultime dichiarazioni dei redditi, certificato della Camera di commercio, iscrizione all'albo |
| Immobile | contratto preliminare, planimetria, certificato di abitabilità, ultimo atto di acquisto o dichiarazione di successione |
Le garanzie
La garanzia tipica è l'ipoteca; se il reddito è basso rispetto alla rata, il lavoro non è stabile o chiedi più dell'importo usuale, la banca può chiedere anche una fideiussione. Chi accetta di fare da garante si assume un impegno serio: diritti, rischi e modi per uscirne sono nella pagina sul garante del mutuo. Se il mutuo è bancario e garantito da ipoteca di primo grado, l'importo massimo segue anche i limiti del mutuo fondiario.
Quanto dura l'istruttoria
Non esiste una durata fissata per legge. I tempi tra la consegna dei documenti e l'erogazione sono indicati da ogni banca nel Foglio contenente le Informazioni generali. Verificali prima di firmare il preliminare d'acquisto, perché devono essere compatibili con la data del rogito. I ritardi più comuni nascono da documenti incompleti o da difformità tra immobile e planimetria.
Le spese di istruttoria
Sono il costo delle pratiche necessarie per concedere il mutuo e la banca normalmente te ne chiede il rimborso, come importo fisso o in percentuale. Quando si pagano e quanto valgono lo dice il Foglio informativo: le altre voci sono nella pagina sul costo del notaio e le spese del mutuo. Fa eccezione la surroga: l'art. 120-quater, comma 4, TUB vieta qualsiasi spesa di istruttoria, quindi la nuova banca valuta la pratica a sue spese. Come funziona è spiegato nella guida alla surroga del mutuo.
Dopo l'istruttoria: offerta, PIES e sette giorni
Se la pratica è approvata, ricevi un'offerta vincolante con la bozza del contratto e il PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato con le tue condizioni personalizzate. Da quel momento hai almeno sette giorni di riflessione in cui l'offerta resta ferma per la banca e tu puoi accettarla quando vuoi (art. 120-novies, commi 3 e 4, TUB). Le altre forme di credito sono nelle guide su prestiti e finanziamenti.
Domande frequenti
Cosa significa "pratica in istruttoria"?
Che la banca ha ricevuto la richiesta e la sta valutando: controlla documenti, reddito, banche dati, immobile e garanzie. Non è ancora una decisione.
Quanto tempo ci vuole per l'istruttoria di un mutuo?
La legge non fissa un termine. Ogni banca indica i tempi di erogazione nel Foglio contenente le Informazioni generali: confrontali con la data prevista per il rogito.
Se la banca rifiuta il mutuo, mi dice perché?
L'art. 120-undecies, comma 5, TUB obbliga la banca a informarti del rifiuto senza indugio; non le impone di spiegarne i motivi. Puoi però verificare che cosa risulta a tuo nome nella Centrale dei rischi e nei sistemi di informazioni creditizie, e chiedere la correzione di dati sbagliati.
Le spese di istruttoria si pagano anche se il mutuo non viene concesso?
Dipende dalla banca: lo trovi scritto nel Foglio informativo. Leggilo prima di presentare la domanda.
Nella surroga si pagano le spese di istruttoria?
No. L'art. 120-quater, comma 4, TUB vieta spese o commissioni per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali nella surroga.