Tipi di mutuo: come si classificano e cosa cambia per chi lo chiede
Un mutuo si distingue in tre modi: per il tasso, per la garanzia e per lo scopo. Una mappa delle forme più comuni, con le regole che le distinguono e i documenti dove leggere le condizioni di una banca prima di firmare.
Quando si parla di tipi di mutuo si mescolano tre classificazioni diverse. Una riguarda il tasso (fisso, variabile, misto, doppio), una riguarda la garanzia (ipotecario o chirografario), una riguarda lo scopo (acquisto, costruzione, ristrutturazione, sostituzione, liquidità). Ogni mutuo reale è una combinazione delle tre: un mutuo ipotecario a tasso fisso per l'acquisto della prima casa, per esempio.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza finanziaria e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti a un consulente abilitato o chiedi chiarimenti alla banca.
I tipi di mutuo per tasso
La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario distingue quattro formule. Nessuna è migliore in assoluto: cambia chi si assume il rischio che i tassi di mercato salgano.
| Tipo | Come funziona | Il rischio principale |
|---|---|---|
| Tasso fisso | il tasso resta quello del contratto per tutta la durata | non beneficiare di eventuali cali dei tassi |
| Tasso variabile | il tasso segue un parametro di mercato (Euribor o tasso BCE) più uno spread | aumento della rata, più forte sui mutui lunghi |
| Tasso misto | può passare da fisso a variabile, o viceversa, alle scadenze o condizioni previste | quello della formula in vigore in quel periodo |
| Doppio tasso | una parte del debito a tasso fisso, una a tasso variabile | una via di mezzo fra i due |
Per il tasso fisso il parametro di riferimento è di solito l'Eurirs. Lo spread è la maggiorazione che la banca aggiunge al parametro: è la parte del prezzo che cambia davvero da un'offerta all'altra.
I tipi di mutuo per garanzia
Mutuo ipotecario
È garantito da un'ipoteca su un immobile, iscritta nei registri immobiliari (Codice civile, art. 2808). Se il debito non viene pagato, il creditore può far vendere il bene e soddisfarsi sul ricavato con preferenza sugli altri creditori. Quando lo concede una banca con ipoteca di primo grado ed entro i limiti fissati dalla Banca d'Italia, è un mutuo fondiario (art. 38 TUB), con regole speciali su estinzione e risoluzione.
Mutuo chirografario
È un mutuo senza ipoteca. La banca si basa sul reddito e sul patrimonio del debitore, a volte su una fideiussione. Senza ipoteca non c'è un bene vincolato, ma il debitore resta responsabile con tutti i suoi beni presenti e futuri (art. 2740 c.c.). In caso di mancato pagamento, quindi, la banca può agire su qualunque bene una volta ottenuto un titolo esecutivo.
Un mutuo registrato a tuo nome compare nelle banche dati sul credito: per capire quali sono e che cosa contengono, vedi la mappa delle centrali rischi pubbliche e private.
I tipi di mutuo per scopo
- Acquisto dell'abitazione o di un altro immobile: il caso più comune.
- Costruzione o ristrutturazione: l'erogazione può avvenire a stati di avanzamento dei lavori.
- Surroga: un nuovo mutuo con un'altra banca che estingue il vecchio e ne prende l'ipoteca, senza costi per il cliente (art. 120-quater TUB).
- Sostituzione: un nuovo mutuo che estingue il precedente, con nuova ipoteca e nuovi costi; può includere liquidità aggiuntiva.
- Liquidità: un mutuo ipotecario senza un acquisto, per avere una somma da usare liberamente.
Restano fuori dallo schema due forme particolari. Il prestito vitalizio ipotecario, riservato a chi ha più di sessant'anni, si rimborsa di regola in un'unica soluzione (legge 2 aprile 2015, n. 44). Il leasing immobiliare abitativo non è un mutuo: la banca o la società di leasing compra la casa e te la concede in uso. Le differenze con il finanziamento classico sono nella guida sul leasing finanziario e operativo.
Mutuo o prestito personale?
Il prestito personale, come quelli proposti da Findomestic e dalle altre società di credito al consumo, è un finanziamento senza ipoteca regolato dalle norme sul credito ai consumatori (art. 121 e seguenti TUB). Il mutuo ipotecario per la casa segue invece le regole sul credito immobiliare ai consumatori (art. 120-quinquies e seguenti TUB). Cambiano i documenti che ricevi, i diritti e i costi.
Cosa leggere prima di scegliere
Ogni banca deve mettere a disposizione il Foglio contenente le Informazioni generali sui mutui che offre e, dopo aver raccolto le tue informazioni, il PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) con le condizioni personalizzate (art. 120-novies TUB). Lì trovi tasso, spread, TAEG, piano di ammortamento e spese. Dal momento dell'offerta vincolante hai almeno sette giorni di riflessione prima di firmare. Le altre forme di credito sono nelle guide su prestiti e finanziamenti.
Domande frequenti
Quali sono i principali tipi di mutuo?
Per tasso: fisso, variabile, misto e doppio. Per garanzia: ipotecario (con il fondiario come caso speciale) e chirografario. Per scopo: acquisto, costruzione, ristrutturazione, surroga, sostituzione e liquidità.
Che cos'è un mutuo chirografario?
È un mutuo senza ipoteca: la banca si affida al reddito e al patrimonio del debitore, a volte a una fideiussione. Se non paghi, il creditore può comunque agire su tutti i tuoi beni con un titolo esecutivo (art. 2740 c.c.).
Meglio tasso fisso o variabile?
Dipende dal rischio che sei disposto a sostenere. Con il fisso conosci la rata dall'inizio; con il variabile la rata segue il mercato e può salire. La Banca d'Italia suggerisce di valutarlo sul tuo reddito futuro, non sull'offerta del momento.
Che differenza c'è tra surroga e sostituzione del mutuo?
Con la surroga la nuova banca subentra nel vecchio mutuo e nella sua ipoteca, senza costi per te (art. 120-quater TUB) e per lo stesso debito residuo. Con la sostituzione stipuli un mutuo nuovo, con nuova ipoteca e relativi costi, anche per un importo maggiore.
Dove confronto le condizioni dei vari mutui?
Nel Foglio contenente le Informazioni generali che ogni banca pubblica e nel PIES che ti consegna prima dell'offerta. Il dato di sintesi da confrontare è il TAEG, che però non comprende le spese notarili.