Rogito notarile: che cos'è l'atto che ti rende proprietario di casa
"Rogito" è il nome comune dell'atto notarile di compravendita. Che cosa lo distingue dal compromesso, perché ha un valore di prova così forte, che cosa fa il notaio prima e dopo la firma e come leggere le formule degli annunci immobiliari.
Il rogito è l'atto pubblico redatto da un notaio con cui si conclude la compravendita di un immobile. Nel linguaggio comune "fare il rogito" significa firmare davanti al notaio il contratto definitivo: da quel momento, di regola, il compratore diventa proprietario e riceve le chiavi. Il Codice civile non usa la parola "rogito", ma definisce l'atto pubblico all'articolo 2699: è il documento redatto, con le formalità richieste, da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza legale. Per la tua situazione rivolgiti a un notaio o a un avvocato.
Perché per la casa serve un atto notarile
L'articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta, atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, per i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili. Per renderli opponibili a tutti serve poi la trascrizione nei registri immobiliari (art. 2643), e l'art. 2657 ammette alla trascrizione solo sentenze, atti pubblici o scritture private con firma autenticata o accertata dal giudice. In pratica, quindi, l'intervento del notaio è il passaggio normale.
L'atto pubblico ha poi un valore probatorio speciale. Per l'art. 2700 c.c. fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza dal notaio, delle dichiarazioni delle parti e dei fatti che il notaio attesta avvenuti in sua presenza.
Rogito e compromesso: la differenza
| Compromesso (contratto preliminare) | Rogito (contratto definitivo) | |
|---|---|---|
| Che cosa fa | obbliga le parti a vendere e comprare | trasferisce la proprietà |
| Forma | la stessa richiesta per il definitivo, cioè scritta (art. 1351 c.c.) | atto pubblico notarile |
| Quando | prima, spesso con una caparra | alla data fissata nel preliminare |
Il compromesso è un impegno; il rogito è il trasferimento vero e proprio.
Che cosa succede il giorno del rogito
Secondo la scheda del Consiglio nazionale del notariato sul rogito, consultata il 1 ottobre 2026, la legge fissa regole precise per la formazione dell'atto:
- il notaio legge integralmente l'atto alle parti, e ai testimoni quando la legge li richiede;
- le parti, gli eventuali testimoni e infine il notaio firmano l'atto;
- di regola, insieme alla firma avviene la consegna dell'immobile.
Il compratore può chiedere che il prezzo resti depositato presso il notaio fino alla trascrizione della compravendita: la facoltà è prevista dalla legge 4 agosto 2017, n. 124, art. 1, commi 142 e 143, come riporta la stessa scheda del notariato. Il notariato suggerisce anche di farsi rilasciare dall'amministratore una dichiarazione sulle spese condominiali pagate dal venditore, perché il compratore risponde di quelle dell'anno precedente.
Se compri con un mutuo
Il giorno del rogito si firma spesso anche l'atto di mutuo, con il quale la banca presta il denaro e si iscrive l'ipoteca sulla casa. La banca avrà già concluso l'istruttoria del mutuo e la perizia. Che cosa comporta l'ipoteca, per quanto dura e come si cancella, è spiegato nella pagina sull'ipoteca sulla casa; quasi sempre il mutuo bancario per la casa è un mutuo fondiario, con regole proprie.
Cosa vuol dire "libero al rogito"
È una formula degli annunci e delle proposte d'acquisto: significa che l'immobile sarà libero da persone e cose alla data del rogito, e quindi consegnato quel giorno. Il notariato ricorda che le parti possono anche accordarsi diversamente:
- consegna anticipata, prima del rogito: il venditore resta proprietario e responsabile dell'immobile;
- consegna differita, dopo il rogito: il contratto fissa un termine, eventualmente con una penale per il ritardo.
Se l'annuncio dice "libero al rogito", fallo scrivere nella proposta e nel preliminare con la data, così diventa un obbligo e non solo uno slogan.
Altre formule frequenti, come "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", descrivono le condizioni dell'immobile al momento della vendita: chiedi al notaio di spiegarti che cosa coprono nel tuo atto.
Dopo la firma
Secondo la scheda del notariato sulle attività successive all'atto, il notaio è tenuto per legge a tre adempimenti: la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate con il pagamento delle imposte per conto del cliente, il deposito dell'atto nei registri immobiliari e la voltura catastale. Le imposte dipendono dal tipo di acquisto e dalle agevolazioni prima casa: chiedine il dettaglio nel preventivo. Per le altre guide sul credito vedi le guide su prestiti e finanziamenti o torna alla home.
Domande frequenti
Che cos'è il rogito di una casa?
È l'atto pubblico notarile con cui si firma la compravendita definitiva di un immobile. Trasferisce la proprietà e, trascritto nei registri immobiliari, la rende opponibile a tutti (art. 2643 c.c.).
Che differenza c'è tra compromesso e rogito?
Il compromesso, o contratto preliminare, obbliga le parti a concludere la vendita in futuro. Il rogito è il contratto definitivo che trasferisce la proprietà, firmato davanti al notaio.
Cosa significa "libero al rogito"?
Che l'immobile sarà libero da persone e cose il giorno del rogito, quando avviene la consegna. Le parti possono pattuire una consegna anticipata o differita: mettilo per iscritto nel preliminare.
Il rogito si può contestare?
L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, di ciò che il notaio attesta (art. 2700 c.c.). Il contenuto del contratto si può contestare solo con le azioni previste dalla legge: in questo caso serve un avvocato.
Posso chiedere che il notaio trattenga il prezzo?
Sì. La legge 124/2017, art. 1, commi 142 e 143, consente al compratore di chiedere il deposito del prezzo presso il notaio fino all'avvenuta trascrizione della compravendita.