Ipoteca sulla casa: che cosa significa ipotecare un immobile e che cosa comporta
L'ipoteca non ti toglie la casa: la vincola a garanzia di un debito. Che cosa dice il Codice civile, quando la chiedi tu e quando la iscrive un creditore, cosa puoi ancora fare con l'immobile e come si cancella.
L'ipoteca sulla casa è un diritto di garanzia: dà al creditore il potere di far espropriare l'immobile, anche se nel frattempo è passato a un altro proprietario, e di essere pagato con preferenza sugli altri creditori con il prezzo ricavato dalla vendita. Lo stabilisce l'articolo 2808 del Codice civile. Ipotecare una casa significa quindi offrirla in garanzia di un debito, non venderla né cederla: finché paghi, resti proprietario a tutti gli effetti.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza legale o finanziaria e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti a un notaio, a un avvocato o a un consulente abilitato.
Come nasce un'ipoteca: i tre tipi
L'art. 2808 c.c. distingue tre ipoteche, a seconda della loro origine:
| Tipo | Da dove nasce | Esempio tipico |
|---|---|---|
| Volontaria | dalla decisione del proprietario, per atto pubblico o scrittura privata (art. 2821) | il mutuo per comprare casa |
| Giudiziale | da una sentenza o da un altro provvedimento di condanna al pagamento (art. 2818) | un creditore che ha vinto una causa |
| Legale | dalla legge stessa | solo nei casi che la legge prevede |
In ogni caso l'ipoteca esiste solo se è iscritta nei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2808, secondo comma, e art. 2827). Va iscritta su beni indicati con precisione e per una somma determinata in denaro (art. 2809).
L'ipoteca sulla casa per debiti
Chi cerca "ipoteca sulla casa per debiti" di solito teme l'ipoteca giudiziale: un creditore che ottiene una condanna al pagamento può iscriverla sugli immobili del debitore (art. 2818). È il presupposto per un'eventuale esecuzione, non una vendita. Se ti arriva una notizia di iscrizione, fatti assistere subito da un avvocato o da un CAF per verificare il titolo e le strade per pagare o contestare.
Come si ipoteca una casa (ipoteca volontaria)
- Un creditore disposto a concedere il prestito: di solito una banca, che fa istruttoria e perizia.
- L'atto: la concessione dell'ipoteca deve farsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità (art. 2821). Nel mutuo bancario la firma avviene davanti al notaio, spesso lo stesso giorno del rogito notarile.
- L'iscrizione nei registri immobiliari, curata dal notaio.
L'ipoteca viene iscritta per una somma superiore al prestito, perché copre anche interessi, mora e spese di recupero: il Consiglio nazionale del notariato, nella scheda su ipoteca e fideiussione, indica che nella maggior parte dei casi è il doppio dell'importo concesso.
Prestito con ipoteca sulla casa per avere liquidità
Si può offrire in garanzia una casa già di proprietà anche senza comprarne un'altra: è il mutuo ipotecario di liquidità, se la banca lo offre. Si valuta come ogni mutuo, con istruttoria e perizia. Quando è una banca a prestare con ipoteca di primo grado, si applicano le regole del mutuo fondiario. Ricorda che la casa resta vincolata fino alla fine del debito: se le rate diventano insostenibili, il creditore può arrivare all'esecuzione.
Diverso è il prestito tra familiari: chi riceve denaro da un genitore per comprare casa di solito non iscrive alcuna ipoteca, ma deve poter dimostrare la natura del prestito, come spiega la pagina sul prestito infruttifero.
Si può ipotecare una parte di casa?
Sì, entro i limiti del Codice civile. L'art. 2810 elenca i beni capaci di ipoteca: oltre all'immobile, l'usufrutto e il diritto di superficie. Per la quota di un comproprietario, l'art. 2825 stabilisce che l'ipoteca sulla propria quota produce effetto sui beni, o sulla porzione di beni, che gli verranno assegnati nella divisione.
Che cosa puoi fare con la casa ipotecata
Secondo la guida della Banca d'Italia sul mutuo, puoi abitarla, affittarla e anche venderla, anche se la vendita può essere più complicata proprio per il vincolo. Spesso, alla vendita, il debito viene estinto con il prezzo e l'ipoteca cancellata. Di norma la banca chiede anche una polizza contro i danni all'immobile: le coperture abbinate ai finanziamenti sono spiegate nella pagina sull'assicurazione del prestito.
Quanto dura e come si cancella
- Durata: l'iscrizione conserva il suo effetto per vent'anni; per mantenerla oltre va rinnovata prima della scadenza (art. 2847).
- Grado: l'ipoteca prende grado dal momento dell'iscrizione (art. 2852). Chi iscrive prima è pagato prima.
- Cancellazione: si estingue tra l'altro con l'estinzione del debito o la mancata rinnovazione (art. 2878). Per i mutui di banche e intermediari la cancellazione è automatica e gratuita dopo l'estinzione (art. 40-bis TUB).
Le altre guide sono nelle guide su prestiti e finanziamenti e nella pagina principale di fisco, bonus e prestiti.
Domande frequenti
Che cosa significa ipotecare una casa?
Significa offrirla in garanzia di un debito con un'ipoteca iscritta nei registri immobiliari. Resti proprietario, ma se il debito non viene pagato il creditore può far vendere l'immobile ed essere pagato per primo sul ricavato (art. 2808 c.c.).
Si può mettere un'ipoteca sulla casa per debiti non pagati?
Sì, un creditore che ottiene una sentenza o un altro provvedimento di condanna può iscrivere un'ipoteca giudiziale sugli immobili del debitore (art. 2818 c.c.). Rivolgiti subito a un avvocato per verificarne la base.
Posso vendere una casa con l'ipoteca?
Sì. La guida della Banca d'Italia conferma che la casa ipotecata si può vendere, anche se l'operazione è più complessa: di solito il debito si estingue con il prezzo e l'ipoteca si cancella.
Quanto dura un'ipoteca?
L'iscrizione vale vent'anni dalla sua data e va rinnovata prima della scadenza se il debito dura di più (art. 2847 c.c.).
Si può ipotecare solo una quota della casa?
Il comproprietario può ipotecare la propria quota: l'ipoteca colpisce i beni che gli verranno assegnati nella divisione (art. 2825 c.c.). Se una banca la accetti in garanzia dipende dalla sua valutazione.