Costo del notaio per il mutuo e le altre spese: cosa paghi e dove leggerlo
Oltre agli interessi, un mutuo porta con sé spese iniziali, imposte e costi ricorrenti. Non diamo cifre, perché le fissano la banca, il notaio e la legge e cambiano da caso a caso: ti diciamo quali voci cercare e in quale documento trovarle.
Il costo del notaio per il mutuo non ha un importo unico: dipende dal notaio che scegli, dall'importo del finanziamento e dalle imposte legate all'ipoteca. È una delle voci di un elenco più lungo, che la banca deve mostrarti prima della firma nel Foglio contenente le Informazioni generali e, in forma personalizzata, nel PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato), previsti dall'articolo 120-novies del Testo unico bancario (TUB).
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza fiscale o finanziaria e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti a un notaio, a un CAF o a un consulente abilitato.
Le spese iniziali del mutuo
| Voce | Chi la fissa | Dove la leggi |
|---|---|---|
| Spese di istruttoria | la banca: importo fisso o percentuale del finanziamento | Foglio informativo e PIES |
| Perizia dell'immobile | la banca, che incarica il tecnico | Foglio informativo e PIES |
| Onorario del notaio per l'atto di mutuo | il notaio che scegli | preventivo del notaio |
| Imposte e tasse per l'iscrizione dell'ipoteca | la legge | preventivo del notaio |
| Imposta sostitutiva sul finanziamento | la legge (D.P.R. 601/1973, art. 15 e seguenti), trattenuta dalla banca | PIES e contratto |
| Compenso dell'eventuale mediatore creditizio | il mediatore | il suo contratto |
Secondo la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, l'imposta sostitutiva è trattenuta direttamente dalla banca, per cui ricevi una somma inferiore all'importo concesso, con un'aliquota più bassa per la prima casa. Non riportiamo le percentuali: verificale nel PIES.
Il notaio: che cosa fa e chi lo sceglie
Per il mutuo ipotecario il notaio è necessario perché l'ipoteca va iscritta nei registri immobiliari. Il Consiglio nazionale del notariato, nella scheda su come chiedere un mutuo, spiega che il notaio controlla la validità del contratto, risponde verso la banca della proprietà e della libertà da ipoteche dell'immobile e verifica le clausole vessatorie. Il notaio lo scegli tu, come ricorda anche la guida della Banca d'Italia.
Se compri casa, gli atti sono di solito due, compravendita e mutuo, spesso firmati lo stesso giorno: chiedi un preventivo scritto che li tenga distinti e separi onorario, imposte e tasse. Le altre voci legate alla casa e al credito sono raccolte nelle guide su prestiti e finanziamenti.
Le spese di istruttoria: quando si pagano
Il momento del pagamento lo stabilisce la banca e lo trovi nel Foglio informativo: possono essere chieste alla presentazione della domanda o trattenute all'erogazione. Controlla anche se sono dovute quando il mutuo non viene concesso. Che cosa succede durante la valutazione è spiegato nella guida all'istruttoria del mutuo.
Le spese durante il mutuo
- Interessi: la componente principale del costo, legata a tasso, spread e durata.
- Assicurazione sull'immobile contro i danni, di norma richiesta.
- Polizze sulla vita o sul rischio di perdita del reddito, quando proposte: se la banca le chiede, deve accettare senza cambiare le condizioni una polizza equivalente che trovi da solo, e se scegli la sua deve dirti la provvigione che incassa.
- Spese di incasso della rata e di gestione della pratica.
- Interessi di mora se paghi in ritardo.
- Comunicazioni: se scegli il canale digitale, la banca non può addebitarti quelle dovute per legge.
TAEG e spese notarili: cosa resta fuori
Il TAEG riassume in una percentuale il costo del mutuo: comprende interessi, istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e le polizze necessarie per ottenere il mutuo alle condizioni offerte. Non comprende le spese notarili: la definizione di "costo totale del credito" dell'art. 120-quinquies, comma 1, lettera d), TUB le esclude espressamente. Per confrontare due offerte, quindi, aggiungi a parte i preventivi dei notai.
Si possono includere le spese notarili nel mutuo?
Non esiste una voce "spese notarili finanziate". Puoi chiedere un importo che le copra, ma è la banca a decidere quanto prestare, sulla base della perizia e del tuo merito creditizio, e per il mutuo fondiario entro il limite fissato dalla Banca d'Italia (art. 38 TUB): le regole sono nella pagina sul mutuo fondiario.
Le operazioni senza costi per legge
- Surroga: nessuna penale, istruttoria, perizia o spesa di formalità (art. 120-quater TUB). Vedi la surroga del mutuo.
- Estinzione anticipata dei mutui casa delle persone fisiche: nessuna penale (art. 120-ter TUB). Il calcolo è nella pagina sull'estinzione anticipata.
- Cancellazione dell'ipoteca a mutuo estinto: automatica e gratuita (art. 40-bis TUB).
Le altre guide sono nell'indice del sito.
Domande frequenti
Quanto costa il notaio per il mutuo?
Non c'è una cifra valida per tutti: il compenso lo concordi con il notaio, che scegli tu, e vi si aggiungono le imposte e tasse per l'iscrizione dell'ipoteca. Chiedi un preventivo scritto che separi onorario e imposte.
Le spese notarili sono comprese nel TAEG?
No. L'art. 120-quinquies, comma 1, lettera d), TUB esclude le spese notarili dal costo totale del credito, quindi anche dal TAEG. Vanno sommate a parte quando confronti le offerte.
Quando si pagano le spese di istruttoria del mutuo?
Lo stabilisce ogni banca nel Foglio contenente le Informazioni generali: alla domanda o con trattenuta all'erogazione. Verifica nello stesso documento se sono dovute anche in caso di rifiuto.
Posso scegliere io il notaio per il mutuo?
Sì. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario lo dice espressamente: il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi.
Ci sono costi se cambio banca con la surroga?
No. L'art. 120-quater TUB vieta penali, spese di istruttoria, accertamenti catastali e costi per le formalità, anche indiretti.