Prestito vitalizio ipotecario: cos'è, come si rimborsa e cosa possono fare gli eredi
Un finanziamento garantito dalla casa per chi ha più di sessant'anni, senza rate obbligatorie: gli interessi si sommano al debito e il conto si salda alla fine. Che cosa dice la legge 44/2015, quali vincoli pone sull'immobile e come gli eredi possono riscattarlo.
Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine riservato alle persone fisiche con più di sessant'anni compiuti, garantito da un'ipoteca di primo grado su un immobile residenziale. A differenza di un mutuo, di regola non si pagano rate: interessi e spese vengono capitalizzati ogni anno, cioè si aggiungono al debito, e il rimborso integrale in un'unica soluzione può essere chiesto alla morte del finanziato o in caso di vendita dell'immobile. La disciplina è nell'articolo 11-quaterdecies, commi 12 e seguenti, del D.L. 30 settembre 2005, n. 203, come riscritto dalla legge 2 aprile 2015, n. 44.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza finanziaria o legale e non è un'offerta di credito. Prima di firmare rivolgiti a un notaio, a un consulente abilitato e, se possibile, coinvolgi i tuoi familiari.
Come funziona il prestito vitalizio ipotecario
| Elemento | Regola di legge (art. 11-quaterdecies, D.L. 203/2005) |
|---|---|
| Chi lo concede | banche e intermediari finanziari dell'art. 106 TUB (comma 12) |
| Chi può chiederlo | persone fisiche con più di sessant'anni compiuti (comma 12) |
| Garanzia | ipoteca di primo grado su immobili residenziali, non su più immobili insieme (comma 12-quater) |
| Interessi | capitalizzati annualmente insieme alle spese (comma 12) |
| Quando si rimborsa | alla morte, oppure se si trasferisce la proprietà o un diritto reale sulla casa, o se si compiono atti che ne riducono molto il valore, come nuove ipoteche a favore di terzi (comma 12) |
Il comma 12-bis consente di concordare alla firma un rimborso graduale degli interessi e delle spese: su quella quota non si applica la capitalizzazione. Se poi non paghi, si applica la regola del mutuo fondiario sui ritardi ripetuti (art. 40, comma 2, TUB), spiegata nella pagina sul mutuo fondiario e ipotecario.
Perché il debito cresce
Con la capitalizzazione annuale gli interessi del primo anno producono a loro volta interessi negli anni successivi. Più a lungo dura il prestito, più il debito finale si allontana dalla somma ricevuta. Non facciamo simulazioni: chiedi all'intermediario un piano che mostri il debito previsto anno per anno, e leggilo prima di firmare.
Cosa succede agli eredi: il "riscatto" della casa
Alla morte del finanziato la casa passa agli eredi con l'ipoteca. Il comma 12-quater dà loro dodici mesi per rimborsare integralmente il finanziamento. Le possibilità sono tre:
- Rimborsare il debito con mezzi propri o con un altro finanziamento, e tenere la casa libera dall'ipoteca.
- Vendere loro stessi l'immobile, d'accordo con il finanziatore, purché la compravendita si concluda entro dodici mesi dall'incarico.
- Lasciar vendere al finanziatore: se nei dodici mesi il debito non è rimborsato, l'intermediario vende la casa a un valore pari a quello di mercato, stimato da un perito indipendente da lui incaricato. Se dopo altri dodici mesi la vendita non è conclusa, quel valore si riduce del 15% per ogni anno successivo.
Due tutele valgono in ogni caso. Quello che avanza dalla vendita dopo aver estinto il credito spetta al finanziato o ai suoi eredi. E il debito residuo non può superare il ricavato della vendita, al netto delle spese: gli eredi non devono pagare la differenza se la casa vale meno del debito.
Prestito vitalizio, mutuo e altre forme di credito
- Mutuo per anziani: un mutuo ordinario si rimborsa a rate e la banca valuta età, reddito e durata. Il prestito vitalizio è pensato per chi non vuole o non può sostenere rate.
- Prestito con garanzia sulla casa: un mutuo ipotecario di liquidità si rimborsa a rate come ogni mutuo.
- Prestito personale: non è garantito dalla casa e segue le regole sul credito ai consumatori; società come Agos Ducato offrono prestiti di questo tipo, che sono tutt'altra cosa.
Il prestito vitalizio è garantito da ipoteca su un immobile residenziale e concesso a un consumatore, quindi rientra nella definizione di credito immobiliare ai consumatori dell'art. 120-quinquies TUB: hai diritto al PIES e ad almeno sette giorni di riflessione sull'offerta vincolante.
Chi lo offre e dove leggere le condizioni
La legge non elenca le banche che lo offrono: verifica sul sito di ogni intermediario il Foglio informativo del prodotto. Se cerchi le condizioni di una banca precisa, la pagina su UniCredit descrive che cosa elenca la banca sul proprio sito. Il comma 12-quinquies affida a un regolamento del Ministero dello sviluppo economico le regole sull'offerta e sugli atti che riducono il valore dell'immobile.
Il testo vigente della legge 44/2015 su Normattiva è stato consultato il 1 ottobre 2026. Per le altre forme di credito, vedi le guide su prestiti e finanziamenti.
Domande frequenti
Chi può chiedere il prestito vitalizio ipotecario?
Le persone fisiche con più di sessant'anni compiuti che possiedono un immobile residenziale da offrire in garanzia con ipoteca di primo grado (art. 11-quaterdecies, comma 12, D.L. 203/2005, come modificato dalla L. 44/2015).
Il prestito vitalizio ipotecario si rimborsa a rate?
Di regola no: interessi e spese si capitalizzano ogni anno e il rimborso integrale si chiede alla morte o alla vendita della casa. Alla firma puoi però concordare di pagare gradualmente interessi e spese (comma 12-bis).
Gli eredi perdono la casa?
Non necessariamente. Hanno dodici mesi per rimborsare il debito e tenerla, oppure possono venderla loro stessi d'accordo con il finanziatore. Se non lo fanno, la vende il finanziatore a valore di mercato e restituisce loro l'eventuale eccedenza.
Gli eredi pagano se la casa vale meno del debito?
No. La legge stabilisce che il debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute (comma 12-quater).
Si può fare una simulazione del prestito vitalizio ipotecario?
La chiedi all'intermediario: l'importo dipende dalle sue condizioni, dall'età e dal valore della casa. Non pubblichiamo simulazioni; nel PIES devono comparire costi e condizioni personalizzati.