Estinzione anticipata del mutuo: come si calcola e quando non ci sono penali
Puoi chiudere il mutuo prima della scadenza, tutto o in parte. Per i mutui casa delle persone fisiche la legge vieta qualsiasi penale. Che cosa entra nel conteggio, cosa cambia con l'estinzione parziale e cosa succede all'ipoteca.
Si può estinguere un mutuo prima della scadenza? Sì, sempre. Per i mutui fondiari lo prevede l'articolo 40, comma 1, del Testo unico bancario (TUB), e per i mutui stipulati da persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione, o l'immobile in cui svolgono la propria attività, l'articolo 120-ter rende nullo qualunque compenso, penale o altra prestazione chiesta per l'estinzione anticipata totale o parziale.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza finanziaria o legale e non è un'offerta di credito. Per la tua situazione rivolgiti alla banca, a un notaio o a un consulente abilitato.
Quando la penale è vietata e quando no
| Tipo di mutuo | Regola | Norma |
|---|---|---|
| Persona fisica, acquisto o ristrutturazione di abitazione o immobile per la propria attività | nessuna penale; la clausola che la prevede è nulla, il contratto resta valido | art. 120-ter TUB |
| Stesso caso, contratto per la prima casa stipulato prima del 2 febbraio 2007 | penale ammessa solo entro la misura massima dell'accordo ABI-associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007; la banca non può rifiutare la rinegoziazione al ribasso | art. 161, comma 7-ter, TUB |
| Altri mutui fondiari (per esempio di una società) | solo il compenso onnicomprensivo scritto nel contratto, calcolato secondo i criteri del CICR | art. 40, comma 1, TUB |
L'art. 161, comma 7-ter, fissa due date di partenza: 2 febbraio 2007 per i mutui prima casa, 3 aprile 2007 per gli altri mutui abitativi e professionali delle persone fisiche. Se il tuo contratto è più vecchio, controlla la clausola sull'estinzione e chiedi alla banca di applicare l'accordo. Il Consiglio nazionale del notariato lo riassume nella sua scheda sull'estinzione anticipata.
Calcolo dell'estinzione anticipata: che cosa entra nel conto
La somma da versare non si ricava da una formula unica valida per tutti: la indica la banca nel conteggio estintivo, che puoi chiedere per una data precisa. Per controllarlo ti servono il contratto e il piano di ammortamento.
Le voci da verificare
- Capitale residuo: la parte di prestito non ancora rimborsata dopo l'ultima rata pagata. È scritta nel piano di ammortamento.
- Interessi: sono il compenso per il tempo in cui hai avuto il denaro. Verifica nel conteggio a quale periodo si riferiscono quelli che ti vengono chiesti.
- Rate scadute e non pagate, con gli eventuali interessi di mora.
- Compenso per l'estinzione: deve essere zero nei casi dell'art. 120-ter.
Nel classico ammortamento "alla francese", ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo, all'inizio si pagano soprattutto interessi e la quota capitale cresce nel tempo. Per questo, a parità di somma versata, un'estinzione nei primi anni riduce molto di più gli interessi futuri che un'estinzione vicina alla scadenza.
Estinzione parziale
Puoi restituire anche solo una parte del debito. Il contratto, o l'accordo con la banca, stabilisce l'effetto: rata più bassa con la stessa durata, oppure stessa rata con durata più breve. Chiedi per iscritto il nuovo piano di ammortamento. Nel mutuo fondiario, inoltre, ogni volta che hai rimborsato un quinto del debito originario puoi chiedere la riduzione proporzionale dell'ipoteca (art. 39, comma 5, TUB): le altre regole speciali sono nella pagina sul mutuo fondiario.
"Estinzione anticipata mutuo conviene?"
Non esiste una risposta valida per tutti, e non te la diamo. Sono utili alcuni criteri:
- quanto costa il mutuo oggi (tasso e TAEG del tuo contratto) rispetto a ciò che rendono, al netto dei rischi, le alternative per gli stessi soldi;
- la riserva di liquidità che ti resta dopo il versamento, per spese impreviste;
- la detrazione IRPEF degli interessi, che si ferma quando non paghi più interessi;
- eventuali polizze abbinate pagate in anticipo: chiedi se e come viene restituita la parte non goduta.
Le altre spese legate al mutuo, da quelle iniziali a quelle ricorrenti, sono descritte nella pagina sui costi e le spese del mutuo.
Dopo l'estinzione: ipoteca e banche dati
Per i mutui concessi da banche e intermediari, l'ipoteca si cancella da sola. L'art. 40-bis TUB prevede che si estingua automaticamente quando è estinto il debito: la banca ti rilascia la quietanza e, entro trenta giorni, invia la comunicazione al conservatore, senza costi per te e senza bisogno del notaio. Fa eccezione un giustificato motivo comunicato dalla banca.
Il mutuo chiuso risulterà estinto anche nella Centrale dei rischi della Banca d'Italia, dove puoi verificare gratuitamente la tua posizione. Per le altre forme di credito, vedi le guide su prestiti e finanziamenti.
Domande frequenti
C'è una penale per l'estinzione anticipata del mutuo?
Non per i mutui stipulati da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione di un'abitazione o dell'immobile della propria attività: l'art. 120-ter TUB rende nulla la clausola. Per contratti più vecchi o per altri mutui fondiari valgono le regole dell'art. 161, comma 7-ter, e dell'art. 40 TUB.
Come si calcola l'estinzione anticipata del mutuo?
Si parte dal capitale residuo indicato nel piano di ammortamento e si aggiungono le eventuali rate scadute non pagate e gli interessi dovuti fino alla data di estinzione, secondo il contratto. La banca lo indica nel conteggio estintivo: confrontalo con il piano.
Si può estinguere solo una parte del mutuo?
Sì, l'estinzione parziale è prevista dagli articoli 40 e 120-ter TUB. Dopo il versamento chiedi un nuovo piano di ammortamento, che indichi se si riduce la rata o la durata.
L'ipoteca si cancella da sola dopo l'estinzione?
Sì, per i mutui di banche e intermediari: l'art. 40-bis TUB prevede la cancellazione automatica, con comunicazione della banca al conservatore entro trenta giorni, senza spese e senza notaio, salvo giustificato motivo comunicato dalla banca.
Ci sono spese per estinguere il mutuo?
Nei casi coperti dall'art. 120-ter non è dovuto alcun compenso o penale, e la cancellazione dell'ipoteca è gratuita. Paghi il capitale residuo e le somme maturate secondo il contratto.