Cedolare secca: cos'è e cosa cambia per chi affitta e per chi abita
Un'imposta piatta sui canoni d'affitto delle abitazioni, al posto dell'IRPEF. La sceglie il proprietario, ma l'inquilino ne sente gli effetti: niente aumenti ISTAT e niente imposta di registro.
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione degli affitti di abitazioni. Lo ha introdotto l'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, sul federalismo fiscale municipale. Il proprietario che la sceglie paga sul canone un'imposta con aliquota fissa, che sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Chi non la sceglie resta nel regime ordinario: il canone si somma agli altri redditi e paga l'IRPEF con le aliquote progressive.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza fiscale. Per la tua situazione rivolgiti a un CAF o a un commercialista.
Che cosa sostituisce e con quale aliquota
Il comma 2 dell'articolo 3, nel testo vigente consultato su Normattiva il 1 ottobre 2026, prevede due aliquote:
| Tipo di contratto | Aliquota della cedolare secca |
|---|---|
| contratto a canone libero | 21% del canone annuo pattuito |
| contratto a canone concordato (L. 431/1998, artt. 2 c.3 e 8) nei Comuni ad alta tensione abitativa e negli altri previsti dalla norma | 10% |
L'imposta sostituisce:
- l'IRPEF sul canone e le addizionali regionale e comunale;
- l'imposta di registro sul contratto, sulle proroghe e sulla risoluzione;
- l'imposta di bollo sul contratto;
- registro e bollo sulla fideiussione prestata per l'inquilino.
Le imposte di registro e bollo già pagate prima dell'opzione non si rimborsano (comma 4).
Chi può scegliere la cedolare secca
Può optare il proprietario, o il titolare di un diritto reale di godimento come l'usufruttuario, di un'abitazione affittata ad uso abitativo. Il regime vale anche per le pertinenze affittate insieme alla casa (comma 1 e 2).
Non può optare chi affitta nell'esercizio di un'attività d'impresa, di arti o professioni (comma 6). Una società che possiede appartamenti tassa i canoni nel proprio reddito d'impresa, e per le società di capitali vale l'IRES.
L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto. Se il proprietario poi non comunica la proroga, l'opzione non decade, purché abbia continuato a versare e dichiarare la cedolare (comma 3).
Cosa cambia per l'inquilino
L'inquilino non paga la cedolare secca: la versa il proprietario. Ne riceve però due effetti diretti.
Niente aumenti del canone per tutta la durata dell'opzione
Il comma 11 sospende, per tutto il periodo in cui vale l'opzione, la facoltà del proprietario di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso l'adeguamento ISTAT. È una regola inderogabile: una clausola contraria del contratto non vale.
La lettera raccomandata
Sempre secondo il comma 11, l'opzione non ha effetto se il proprietario non ne ha dato comunicazione preventiva all'inquilino con lettera raccomandata, rinunciando agli aggiornamenti. Se sei inquilino e la ricevi, conservala: è la prova che il canone resta fermo.
Niente quota dell'imposta di registro
Con la cedolare secca l'imposta di registro sul contratto, sulle proroghe e sulla risoluzione non è dovuta: non c'è quindi nessuna quota da dividere fra proprietario e inquilino.
I limiti e gli effetti da conoscere
- Il reddito conta comunque: il canone tassato con la cedolare rientra nel calcolo dei requisiti di reddito per detrazioni e benefici, anche non fiscali, e nell'ISEE (comma 7).
- Le scadenze sono quelle dell'IRPEF: acconto e saldo si versano nei termini dell'imposta sul reddito (comma 4). Il calendario è nella guida agli adempimenti fiscali.
- Il reddito non può essere inferiore a quello catastale: il comma 6 rinvia all'articolo 37 del TUIR come soglia minima.
- I contratti in nero restano un rischio: lo stesso decreto, all'articolo 2, comma 10, dà ai Comuni accesso ai dati su contratti di locazione e utenze. Come lavorano i controlli lo spiega la pagina su come l'Agenzia delle Entrate individua l'evasione. I commi 8 e 9, che riducevano per legge il canone dei contratti non registrati, sono stati dichiarati illegittimi dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 50 del 2014.
Cedolare secca o regime ordinario: da cosa dipende
Non diamo una risposta generale, perché dipende da elementi personali: gli altri redditi del proprietario, le detrazioni che perderebbe di capienza, la rinuncia agli aumenti ISTAT, il tipo di contratto. Il confronto si fa caso per caso, con un CAF o un commercialista, mettendo a fianco i due regimi sulla stessa dichiarazione.
Chi teme controlli sul proprio tenore di vita rispetto ai redditi dichiarati trova le regole nella pagina sul redditometro e il Redditest. Le altre imposte sono raccolte negli articoli su fisco e agevolazioni.
Domande frequenti
Cedolare secca cos'è, in breve?
È un'imposta sostitutiva facoltativa sui canoni di affitto delle abitazioni, prevista dall'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011. Il proprietario paga un'aliquota fissa sul canone al posto di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
Il testo vigente del comma 2 prevede il 21% sul canone annuo, ridotto al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni indicati dalla norma. Lo abbiamo verificato su Normattiva il 1 ottobre 2026.
L'inquilino paga la cedolare secca?
No, la paga il proprietario. L'inquilino però ne beneficia: per tutta la durata dell'opzione il canone non può essere aggiornato, nemmeno per l'ISTAT, e non c'è imposta di registro sul contratto.
Il proprietario deve avvisare l'inquilino?
Sì. Secondo il comma 11, l'opzione non ha effetto senza una comunicazione preventiva all'inquilino con lettera raccomandata, in cui il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Il reddito da cedolare secca conta per l'ISEE?
Sì. Il comma 7 stabilisce che il reddito assoggettato a cedolare secca si considera per i requisiti di reddito di detrazioni e benefici e ai fini dell'ISEE.