Agevolazioni per l'acquisto della prima casa: imposte, requisiti e IMU
Chi compra la prima casa paga imposte ridotte al rogito e, una volta che ci abita, non paga l'IMU. Sono due regole diverse, con requisiti diversi: ecco come funzionano e dove si inciampa.
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono due blocchi distinti. Il primo riguarda le imposte che paghi al rogito, ridotte dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Il secondo è l'esenzione IMU sull'abitazione principale, prevista dalla legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, comma 740. Molti dubbi nascono dal confonderli.
Questo articolo è informazione generale: non è consulenza fiscale o legale. Per la tua situazione rivolgiti al notaio che stipula l'atto, a un CAF o a un commercialista.
Le imposte ridotte al rogito
Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate "L'acquisto della casa" (edizione di ottobre 2025, consultata il 1 ottobre 2026), con i benefici prima casa paghi:
| Chi vende | Con i benefici prima casa | Senza benefici |
|---|---|---|
| privato, o impresa in esenzione IVA | registro 2%, con un minimo di 1.000 euro; ipotecaria e catastale fisse | registro 9% |
| impresa con vendita soggetta a IVA | IVA al 4%; registro, ipotecaria e catastale fisse | IVA al 10% |
Le imposte fisse hanno importi stabiliti dalla legge e li trovi nella guida. Per le compravendite fra privati si applica il prezzo-valore: l'imposta si calcola sul valore catastale e non sul prezzo pagato. Secondo la guida questo meccanismo comporta anche una riduzione per legge degli onorari notarili.
Le stesse imposte ridotte valgono per una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, anche comprata con atto separato.
I requisiti per avere i benefici
La Nota II-bis chiede tre condizioni, da dichiarare nell'atto:
- dove si trova la casa: nel Comune in cui hai o stabilirai la residenza entro 18 mesi, oppure in quello in cui lavori. Per chi si è trasferito all'estero per lavoro valgono il Comune di nascita o quello di residenza precedente;
- nessun'altra casa nello stesso Comune: non devi essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di un'altra abitazione in quel Comune;
- nessun'altra casa agevolata in Italia: non devi possedere, nemmeno per quote, un'altra abitazione comprata con i benefici prima casa.
La casa non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9.
Se possiedi già una prima casa
Puoi usare i benefici anche se hai già una casa agevolata, purché ti impegni nell'atto a venderla. Dal 1° gennaio 2025 il termine è di due anni dal nuovo acquisto, non più uno (legge 207/2024, articolo 1, comma 116, citata dalla guida).
Se vendi la casa agevolata e ne compri un'altra con i benefici entro un anno, ottieni un credito d'imposta pari al registro o all'IVA pagati sul primo acquisto. Il credito non può superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto.
Quando si perdono le agevolazioni
Le imposte risparmiate tornano dovute, con interessi e sanzione, se:
- le dichiarazioni nell'atto sono false;
- non trasferisci la residenza entro 18 mesi;
- non vendi la vecchia casa entro due anni;
- vendi o doni la casa prima di cinque anni senza ricomprarne un'altra entro un anno, da adibire ad abitazione principale.
L'esenzione IMU sulla prima casa
L'IMU segue regole proprie. L'abitazione principale non paga, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9 (comma 740). È abitazione principale l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (comma 741, lettera b). Le pertinenze esenti sono al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
Per l'IMU non esistono i 18 mesi. Finché non ci abiti e non hai la residenza, la casa appena comprata paga l'IMU come qualsiasi altro immobile. Il calcolo va a mesi: secondo il comma 761 conta per intero il mese in cui il possesso è durato più della metà dei giorni, e il giorno del rogito si attribuisce all'acquirente. L'aliquota la decide il Comune.
L'IMU ha sostituito anche la vecchia TASI, quindi le "detrazioni TASI sulla prima casa" non esistono più: la storia è nella pagina su cos'era la TASI. La tassa sui rifiuti invece si paga anche sulla prima casa, come spiega la guida su chi deve pagare la TARI.
Il bonus prima casa under 36 è finito
Le esenzioni per i giovani sotto i 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro, introdotte dal D.L. 73/2021, riguardavano gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023, o fino al 31 dicembre 2024 con un preliminare registrato entro il 2023. Per gli acquisti di oggi valgono le regole ordinarie descritte sopra.
Le altre imposte e agevolazioni sono raccolte nelle guide su fisco e agevolazioni, e l'indice completo è sulla pagina principale.
Domande frequenti
Quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa?
Imposta di registro al 2% invece del 9% se compri da un privato, oppure IVA al 4% invece del 10% se compri da un'impresa, con le altre imposte in misura fissa. Poi, una volta che ci risiedi e ci abiti, l'esenzione IMU sull'abitazione principale.
Entro quanto devo spostare la residenza per non perdere i benefici?
Entro 18 mesi dall'acquisto, se la casa è in un Comune diverso da quello in cui risiedi. La dichiarazione di volerlo fare va inserita nell'atto, a pena di decadenza (Nota II-bis, D.P.R. 131/1986).
Da quando non pago l'IMU sulla casa appena comprata?
Dal momento in cui diventa la tua abitazione principale, cioè quando tu e il tuo nucleo ci risiedete e ci abitate. Fino ad allora l'IMU è dovuta, calcolata a mesi secondo il comma 761 della legge 160/2019.
Posso comprare con i benefici se ho già una casa?
Sì, se non è nello stesso Comune e non è stata comprata con i benefici prima casa. Se invece è agevolata, devi impegnarti nell'atto a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
Ci sono spese notarili ridotte per chi ha una disabilità?
Nelle fonti consultate non abbiamo trovato una riduzione degli onorari notarili specifica per la disabilità. La riduzione prevista per legge è quella legata al prezzo-valore, che vale per tutti. Chiedi al notaio un preventivo dettagliato prima del rogito.